magistrsko delo
Dušanka Dijak (Author), Bojan Grum (Mentor)

Abstract

Lastniško stanje zemljišč po katerih potekajo javne ceste marsikje ni pravno urejeno. Slovenske občine bi morale, najkasneje do oktobra 2012 zagotoviti, da bodo kategorizirane občinske ceste potekale po zemljiščih v njihovi lasti. Postopki odkupa zemljišč v zasebni lasti ali razlastitve zemljišč in plačila primerne odškodnine so dolgotrajni. Oviro ob pomanjkanju sredstev za odkup zemljišč ter nerealnih pričakovanj lastnikov zemljišč predstavlja tudi dejstvo, da pravno ni določena nobena metodologija, po kateri bi bilo mogoče odškodnino določiti pošteno in neselektivno. Po Zakonu o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (ZUPUDPP) bi morala vlada z uredbo predpisati metodologijo o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil in škod. Osnutek uredbe ni vseboval dejanske metodologije za izračun odškodnine zaradi omejitve lastninske pravice v javno korist, zato le-ta ni bila sprejeta. Na podlagi mednarodnega razpisa je švedsko podjetje Swedsurvey izdelalo študijo "Razvoj metod ocenjevanja vrednosti nadomestil ob umeščanju prostorskih ureditev javnega pomena v prostor ter pregled učinkovitosti ureditve določanja in izplačevanja odškodnin zaradi gradnje gospodarske javne infrastrukture". Cilj naloge je bil dopolniti modele množičnega vrednotenja. Končno poročilo strokovni javnosti, pred obravnavo na Vladi, ni bilo predstavljeno. Metodologija ni požela velikega odobravanja. Ustavno sodišče RS je leta 2014 razveljavilo Zakon o davku na nepremičnine (ZDavNepr) in posledično s tem Zakon o množičnem vrednotenju (ZMVN). Podobno je v primeru kmetijskih in gozdnih zemljišč. Enotna metodologija za ugotavljanje vrednosti kmetijskega zemljišča in gozda, katero so sodni cenilci uporabljali pri določanju odškodnine ob razlastitvi takih zemljišč, je prenehala veljati leta 2016. Nadomestil jo je Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-E). Čeprav je v Zakonu navedeno, da podrobnejšo metodologijo vrednotenja zemljišč predpiše minister, metodologija, ki bi nadomestila prej obstoječo ni pripravljena. Občina Jezersko se je odzvala pozivu Ministrstva za infrastrukturo glede urejanja nezakonite problematike kategoriziranih občinskih cest, ki potekajo po zasebnih zemljiščih. Pri strokovnjakih iz področja ocenjevanja vrednosti je naročila izdelavo metodologije za vrednotenje zasebnih zemljišč po katerih potekajo občinske ceste. Z analizo stavbnega zemljišča za stanovanjsko gradnjo, stavbnega zemljišča za gradnjo javne infrastrukture ter kmetijskega in gozdnega zemljišča v občini Jezersko, primerljivih občinah in na območju Slovenije je bila določena premija za voljnost prodajalca 6%. Osnova za določitev odškodnine je podana kot vsota posebne vrednosti in morebitnih stroškov, ki bi se v postopku razlastitve pojavili. Pošteno vrednost tvori tržna vrednost na datum obravnave (raba pred začetkom spremembe namembnosti - javna cesta) ter premija za voljnost prodajalca. Občina Jezersko je metodologijo sprejela s sklepom na redni občinski seji decembra 2016. Tudi v tujini se stroka spopada s problematiko določanja primerne odškodnine v primeru javnega interesa. Ameriška praksa narekuje, da je v izogib morebitnim tožbam primerno ponuditi 25% več od tržne vrednosti zemljišča. Nemška praksa favorizira diferenčno metodo. Ta narekuje, da odškodnino za razlaščeni del zemljišča predstavlja vsota tržne vrednosti zemljišča, odškodnine za morebitne prednosti ali pomanjkljivosti na neobremenjenem delu zemljišča in drugih stranskih stroškov. Veliko slovenskih strokovnjakov je že poseglo na območje razlastitve in javnega dobra. Med drugim so se dotaknili tudi določitve vrednosti zemljišča kot stvarnega vložka k projektu in polno nadomestilo v odnosu z ameriško tezo vpliva javnega interesa 25%, definirali kot vsoto nadomestila za razlaščeno premoženje, odškodnine, nadomestila za škodo in nadomestila stroškov. Iz opravljene ankete na temo določevanja primerne odškodnine v primerih razlastitve zaradi javnega interesa je moč razbrati, da sodni cenilci iz področij gradbeništvo, kmetijstvo in gozdna zemljišča ter pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin, kljub problematiki in pozivu Ministrstva za infrastrukturo k urejanju pravnega stanja poteka kategoriziranih cest čez zasebna zemljišča, ne opažajo povečanega pristopa občin k urejanju zakonskega stanja. Glede metodologije za Občino Jezersko so anketirani strokovnjaki mnenja, da je pribitek za voljnost prodajalca 6% prenizek in da se ga ne da uporabiti neodvisno od lokacije. Več odobravanja je pri pribitku 25% nad tržno vrednostjo, po ameriški literaturi. Presenetljivo nasprotujoči so si strokovnjaki ob vprašanju možnosti uporabe metodologije za Občino Jezersko kot objektivnega orodja za merjenje poštene odškodnine na območju Slovenije. Vse kaže na težnjo po čimprejšnji ureditvi predpisa smernic glede določevanja poštene odškodnine.

Keywords

lastninska pravica;javni interes;razlastitev;odškodnina;Slovenija;magistrske naloge;bolonjski program;

Data

Language: Slovenian
Year of publishing:
Typology: 2.09 - Master's Thesis
Organization: EVRO-PF - European Faculty of Law, Nova Gorica
Publisher: [D. Dijak]
UDC: 347.233:32.019.5(497.4)(043.2)
COBISS: 2053169078 Link will open in a new window
Views: 6
Downloads: 1
Average score: 0 (0 votes)
Metadata: JSON JSON-RDF JSON-LD TURTLE N-TRIPLES XML RDFA MICRODATA DC-XML DC-RDF RDF

Other data

Secondary language: English
Secondary abstract: The ownership of the lands on which public roads are present is not regulated. Slovene municipalities should, at the latest by October 2012, ensure that categorized municipal roads will run on land owned by them. The procedures of the purchase of land in private ownership or the expropriation of land and the payment of compensation are long lasting (lengthy). The obstacle, in the absence of funds for the purchase of land and the unrealistic expectations of landowners, is also the fact that no methodology has been legally established to allow determined fairly compensation and non-selectivity. According to Siting of Spatial Arrangements of National Importance the Government should prescribe a methodology for assessing the value of real estate, rights in real estate, compensation and damages. The draft Regulation did not contain a factual methodology for calculating compensation due to the limitation or expropriation of property, and was therefore not accepted. On the basis of an international tender, the Swedish company Swedsurvey made a study "Development of methods for assessing the value of compensation when placing spatial arrangements of public importance into space and reviewing the effectiveness of the arrangement for determining and paying compensation for the construction of economic public infrastructure". The aim of the task was to supplement the mass evaluation models. The final report was not presented to the expert public and the methodology did not get approval. In 2014, the Constitutional Court of the Republic of Slovenia annulled Real Property Tax Act and, consequently, Real Property Mass Valuation Act. The uniform methodology for determining the value of agricultural land and forest used by court valuers in determining fair compensation in case of expropriation expired in 2016. It was replaced by the Agricultural Land Act. Although the law states that a more detailed land valuation methodology should be prescribed by the minister, the replacement methodology has not been prepared yet. The Municipality of Jezersko responded to the call of the Ministry of Infrastructure to regulate the illegal issue of categorized municipal roads that run on private land. A methodology evaluating private land for which municipal roads are taking place was ordered. With the analysis of building land for residential construction, building land for the construction of public infrastructure, agricultural and forest land in the municipality of Jezersko, comparable municipalities and in the territory of Slovenia, a seller's solvency margin was set at 6%. The basis for determining damages is given as the sum of the specific value and possible costs in the expropriation process. Fair value constitutes the market value at the date of the consideration (use before the change of purpose - public roadways) and a seller's vendor's. The Municipality of Jezersko accepted the methodology by decision at a regular plenary session that was held in December 2016. Even abroad they are faced with a problem of determining appropriate compensation in the case of public interest. American practice dictates that in order to avoid possible lawsuits, it is appropriate to offer 25% more than the market value of the land. German practice favors a differential method. It dictates that the compensation for the expropriated land is the sum of the market value of the land, compensation for possible advantages or deficiencies on the remaining land and other side costs. Many Slovenian experts have already intervened in the area of expropriation and area of public good. Among other things, they also determined the value of the land as an actual contribution to the project. Full compensation is, in connection with the American thesis of influence of public interest 25%, defined as the sum of compensation for dispossessed property, damages, compensation for damages and compensation of costs. From the survey carried out on the topic of determining appropriate compensation in cases of expropriation for reasons of public interest, it can be concluded that court valuers in the fields of construction, agriculture and forest land and authorized valuers of real estate values, despite the problem and the call of the Ministry of Infrastructure to accelerate the legal status of the categorized roads through private land, do not observe an increased municipal approach to regulating the legal status. Regarding the methodology for the Jezersko, the surveyed experts believe that a seller's vendor's premium at 6% is too low and that it can not be used independently of the location. On the other hand more approval is at the rate of 25% above the market value, based on US literature. Surprisingly contradictory are the experts when dealing with the question of the possibility of using the methodology for the Jezersko municipality as an objective tool for measuring fair compensation in the territory of Slovenia. It all points even more to the tendency for the regulation of the Guidelines on the Setting of Fair Compensation.
Type (COBISS): Master's thesis/paper
Thesis comment: Evropska pravna fak.
Source comment: Mag. delo 2. stopnje bolonjskega študija; magistrski študijski program Pravo in management nepremičnin II. stopnje;
Pages: IX, 109 str.
ID: 10951791